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服務優勢經驗豐富
評估目的獲取補償提供依據
優勢專業高效
評估優勢公平公正
生物性資產在市場法中的應用
1.市場法的適用條件
市場法是指利用市場上同類或類似資產的近期交易價格，經過對比調整，確定被評估資產**的一種評估方法。運用市場法先要有一個活躍的公開市場，再考慮公開市場上是否具有可比的資產及其交易活動。
(1)存在一個活躍的公開市場。依據生物特征的分類，可以將生產性生物資產分為植物資產和動物資產。由于它們的生活方式不同，其交易市場的活躍程度也不同。
農作物資產。未成熟的農作物資產偶爾也有交易的情形，如和集體在征用農村集體所有土地時，按照規定需要支付“青苗補償費”,該費用實質上反映的是生長期間作物的交易價格，這種征用土地的情形只是偶爾發生，不具有普遍性。生長期間未成熟的農作物資產，大部分情況下沒有交易市場，同時也不存在市場交易的需求。但是農作物資產中有一類特殊的作物，可以連同土地進行市場交易，那就是園藝作物中的花卉。處于生長期間的花卉均可作為交易對象。目前我國花卉市場交易為活躍，市場交易價格信息系統也比較完備，不難在市場上找到同一品種花卉的交易價格。
林木資產。防護林和特種用途林屬于公益性生物資產，產權屬于，基于其防護功能和公益性功能，基本不存在市場交易行為。薪炭林主要解決山區和林區能源問題，基本上不存在活躍的交易市場。用材林林木資產市場交易主要發生在采伐期間或成熟后，不過交易市場活躍的還是砍伐后的木材市場。經濟林理論上不存在公開的交易市場，現實中偶爾也有經濟林交易的行為，但是很少，不具有普遍性。
畜禽資產。我國目前活畜活禽的交易活躍，既存在作為生產性生物資產的交易，如種畜、種禽市場，又存在消耗性生物資產的交易，如肉畜、肉禽市場；既有成熟生物資產的交易、育成畜禽的市場，也有未成熟生物資產的交易，如幼畜禽市場。可以說，畜禽資產是生物資產中交易活躍的資產，不但存在活躍市場的市價，而且在公開市場上能夠找到可比的資產及其交易活動。不過畜禽資產只是動物資產中的一部分，并不是所有的動物資產都具有活躍的交易市場。還有一部分動物資產類似于植物資產，雖然不是根植于土壤，卻生活在水體中，例如漁業生物資產。
漁業生物資產。漁業生物資產屬于水生生物資產，依附江河水系，具有附著物的不可分割性，且自身具有生長繁殖功能。
(2)公開市場上要有可比的資產及其交易活動。選擇可比的參照物是市場法的基礎，選擇的參照物應盡可能與被評估資產類似，即要求參照物與被評估資產之間大體可以代替。如在畜禽資產**評估中要求參照物與被評估資產品質一致，后是年齡、體重相似，肉質及產出能力相近。另外，關于參照物的數量，為了避免某個參照物個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價及評估值的影響，運用市場法評估資產時應盡可能選擇多個參照物。
旅游景區**評估主要包括固定資產評估和無形資產評估。旅游景區固定資產評估是指景區投入的基礎設施等資產的評估。旅游景區的無形資產評估主要包括旅游景區經營權評估、收費權評估、商標權、品牌、資源性無形資產（區位優勢、社會資源、歷史文化內涵等）的評估。
按照《企業會計準則*39號——公允**計量》的要求，投資性房地產的公允**評估是基于資產的佳用途產生經濟利益的能力，或者將該資產出售能夠用于佳用途的其他市場參與者產生經濟利益的能力的評估。
佳用途是指資產**大化時對應的用途，主要從法律上是否允許、實物上是否可能以及財務上是否可行等方面考慮，具體如下：
(1)法律上是否允許，應該考慮對資產進行評估時資產使用在法律上是否受到限制，評估基準日對該投資性房地產的使用必須未被法律禁止。例如，如果**禁止在生態保護區內進地產開發和經營，則該保護區內的土地佳用途不可以是工業或者商業用途的開發。
(2)實物上是否可能，應該考慮資產的實物特征。例如，一棟建筑物是否能夠作為倉庫使用。
(3)財務上是否可行，是指在評估投資性房地產的公允**時應該在法律允許的條件下使該資產產生足夠的收益或者現金流量，從而補償使用該資產形成的成本后，仍然能夠滿足市場參與者所要求的。
預測資產未來收益的方法很多，但主要有兩種：時間序列法和因素分析法。
時間序列法是建立資產以往收益的時間序列方程，然后假定該時間序列將會持續。時間序列方程是根據歷史數據，用回歸分析的統計方法獲得的。如果在評估基準日之前，資產的收益隨著時間的推移，呈現出平穩增長趨勢，同時預計在評估基準日之后這一增長趨勢仍將保持，則適合釆用時間序列方法來預測資產的未來收益。
因素分析法是一種間接預測收益的方法。它先確定影響一項資產收入和支出的具體因素；然后建立收益與這些因素之間的數量關系，例如銷售收入增長1%對收益水平的影響等，同時對這些因素未來可能的變動趨勢進行預測；后估算出基于這些因素的未來收益水平。這種間接預測收益的方法比較難操作，因為它要求對收入和支出背后的原因作深入分析，但它的適用面比較廣，預測結果也具有一定的客觀性，因而在收益預測中被廣泛采用。
北京普華信德資產評估事務所（普通合伙）是由財政部和北京市財政局共同授予資產評估資質的全國性專業評估公司。公司具備完善的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經驗于一體的*評估機構。在旅游景區、游樂園、民宿、農家樂、水上樂園、采摘園、博物館、展覽館等旅游行業相關評估項目中積累了豐富的實戰經驗，涉及股權轉讓、第三方收購、融資、引進投資者、征地拆遷、關停、資產報廢入賬、破產清算等評估目的。
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