延邊評估公司 征地評估

不動產的分類
按照不同的標準，不動產有不同的分類。常見的分類有：
1.按照不動產的物質形態劃分
按照物質形態，不動產可劃分為土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整體、房屋局部)、構筑物、土地定著物、在建工程、不動產開發項目等。這些在有關不動產概念部分已介紹，此處不再贅述。
2.按照用途劃分
按照用途，不動產可劃分為居住、商業、工業、農業、綜合、特殊不動產等。
居住不動產是指用于居住的不動產，包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、聯排式住宅、別墅等。
商業不動產是指用于從事非生產性經營活動，以及商貿服務活動，并由此獲得收益的不動產，包括辦公、酒店、商貿、娛樂休閑、停車場等。
工業不動產是指用于從事工業生產性經營活動，并由此獲得收益的不動產，包括工業廠房、倉儲、堆場、交通運輸等。
農業不動產是指用于從事各類農業生產性經營活動，并由此獲得收益的不動產，包括農田、草場、養殖場、放牧場、灌溉設施、大棚、溫室、魚塘等。
綜合不動產是指同一宗不動產包含兩種或兩種以上不同用途的不動產，如商住不動產、居住辦公不動產等。
特殊不動產是指用于特殊用途的物業，如學校、、寺院、墓地、場、高爾夫球場、加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。
3.按照開發程度劃分
按照開發程度，不動產可劃分為、毛地、(通平)、在建工程、現房等。是指完成土地征用，未經開發，不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等。毛地是指在城市舊區范圍內，具有一定基礎設施條件，但未經過拆遷安置補償等土地
開發過程，不具備基本建設條件的土地。
是指經過開發，具備基礎設施條件且場地平整，已經拆遷完畢，可供直接建設的土地。按照開發程度，又可分為“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建設，尚未竣工投入使用的建設工程。現房是指已經竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式劃分
按照使用方式，不動產可劃分為自用、出租、銷售、承租、投資等。自用不動產是指投資建設或購置并用于自身居住或生產經營的不動產。出租不動產是指將自有或承租的不動產租予他人使用的不動產。銷售不動產是指投資建設并用于銷售給他人的不動產。承租不動產是指租用他人的不動產。
投資性不動產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的不動產。

（-）催生了我國資產評估行業
我國資產評估行業源自于我國，并直接服務于對外開放、國企改制等改革的重點領域。隨著國有企業對外合資合作、承包租賃、兼并、破產等經濟行為日益增多，但國有企業采用賬面**與企業合資合作，導致國有資產流失問題日益凸顯，引起社會的廣泛關注，重估國有資產**的呼聲強烈，從而產生了例資產評估業務。
（二） 服務國有企業成為資產評估行業發展壯大的基礎
國有企業改革是經濟體制改革的中心環節。隨著國有企業改革的不斷深入，同中外合資、合作情形類似，國有資產在國有企業改組、改制、改造、破產進程中的流失問題同樣暴露出來。在這樣的背景下，資產評估作為加強國有資產管理、維護國有資產權益的重要手段應運而生，將國有企業作為主要服務對象并一直延續至今。也正是**在發展初期賦予評估機構國有資產評估這一法定業務，才使評估行業區別于其他中介行業，具備了較高的發展起點。
我國資產評估業的產生。體現了不斷深化的迫切需求。
（三） 產權市場的形成促進了資產評估行業的發展
產權市場是企業實物資產交易市場，適用于企業資產的整體出售、**和直接并購。產權市場進行的產權流動和重組行為，正是資產評估行業存在的邏輯基礎。資產評估作為產權市場的一種嵌入式制度安排，在規范產權轉讓、發現投資人和發現價格的功能方面得到了充分的體現，實現了產權在流轉過程中的和公眾對產權處置的知情權，防止了產權交易過程中的商業賄賂行為。
（四） 金融市場的建立加快了資產評估行業發展
以來，我國金融市場**了長足的發展，從單一的市場轉變為與資本市場并存、多品種、多層次的市場體系，也為資產評估釋放了更多的市場空間。市場對資產評估的需求不斷增加，尤其是抵押評估和不良金融債權評估。資本市場的建立也加快了資產評估行業的發展。我國證券市場發展初期，發行上市的法人主體主要是國有企業。國有企業的股份制改造直接提出了對資產評估的市場需求。上市公司收購、重大資產重組等需要資產評估為其提供公允**，為資本市場的投資與交易定價提供參考。
北京普華信德資產評估事務所是一家集資產評估、房地產評估、土地評估于一體的綜合性估價服務機構，總部位于北京。
憑借長期的專業積累，我司建立了強大的估價數據信息平臺和的專業技術團隊 ，為金融機構、投資機構、企業及私人業主提供、多元化的專業評估服務。

評估對象和評估范圍與經濟行為的一致性
評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，既是資產評估準則的要求，也是國有資產監督管理機構的基本要求。《企業國有資產評估管理暫行辦法》（令*12號）*十二條規定，凡需經核準的資產評估項目，企業在資產評估前應當向國有資產監督管理機構報告“資產評估范圍的確定情況”。《企業國有資產評估管理暫行辦法》*十五條規定，企業提出資產評估項目核準申請時，應當向國有資產監督管理機構報送“與評估目的相對應的經濟行為批準文件或有效材料”、“所涉及的資產重組方案或者改制方案、發起人協議等材料”、“與經濟行為相對應的審計報告”。《企業國有資產評估管理暫行辦法》*十五條規定，國有資產監督管理機構應當對“資產評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致”進行審核。
企業**評估報告應當說明“委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應當說明原因”。這要求資產評估師要反映企業出具的“關于進行資產評估有關事項的說明”關于評估對象與評估范圍的內容。委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍的一致性，一般不應由資產評估師來確認，而是由委托人和相關當事人根據其經批準擬實施的經濟行為確認并提供給評估機構。資產評估師一般應要求委托人和相關當事人在申報表或申報材料上以簽名蓋章等符合法律規定的方式，確認評估對象和評估范圍。

不動產的概念
不動產
《*民法典》百一十五條規定：物包括不動產和動產。對動產與不動產的劃分通常是依據其自然性質是否可以自由移動為標準的。一般來說，凡是自行能夠移動或者用外力能夠推動，且又不改變其性質和**的財產，像牲畜、家禽和家具、器皿之類，屬于動產；反之，土地、房屋等不可移動的財產，屬于不動產。《不動產登記暫行條例》章*二條*二款規定：“本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。”
《資產評估執業準則——不動產》將不動產定義為“土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益”,“不包含海域、林木等”。本章中所述的不動產定義與《資產評估執業準則——不動產》一致。
(1)土地。土地是地球的陸地(包括內陸水域、海涂)表層范圍內，由土壤、巖石、礦藏、水、氣候、地質、地貌，以及人類活動對上述要素產生的種種結果所組成的自然經濟綜合體。
土地按照自然形態可以分為山地、丘陵地、臺地、平原等，按照用途可以分為商業金融業用地、工業及倉儲用地、**用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農用地、水域用地、特殊（、宗教、監獄等）用地、未利用空閑地等。中國土地利用現狀分類(GB/T 21010—2017)將土地分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地等12個級類。
(2)建筑物。廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構筑物。房屋指由圍護結構組成的能夠遮風擋雨，供人們在其中居住、工作、生產、生活、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所，如住宅、公寓、宿舍、辦公、商場、賓館、酒店、影劇院等。構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。
公司多年深耕于企業征地拆遷、環保關停、侵權損失等評估領域，先后服務于國內眾多企業客戶，服務范圍涵蓋全國二十多個省份，積累了扎實的執業技能和豐富的評估經驗，公司出具的評估報告為企業和自然人客戶維護自身利益，獲取合法權益，提供了至關重要的的作用。
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