開封拆遷評估 拆遷房屋評估

收益法的基本步驟
從收益法的概念可以看到，資產未來的預期收益和風險的量化是收益法應用的主要工作。因此，釆用收益法進行評估，其基本步驟如下：
1-搜集或驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括資產配置、生產能力、資金條件、經營前景、產品結構、銷售狀況、歷史和未來的財務狀況、市場形勢與產品競爭、行業水平、所在地區收益狀況以及經營風險等；
2.分析測算被評估資產的未來預期收益；
3.分析測算折現率或資本化率；
4.分析測算被評估資產預期收益持續的時間；
5.用折現率或資本化率將評估對象的未來預期收益折算成現值；
6.分析確定評估結果。

果樹、果園評估注意事項
果樹**評估主要根據果樹品種，樹齡，長勢等。果樹根據樹齡不同可分為幼樹期，初果期，盛果期，衰老期。每一期的分類方法是不同的，產前期一般采用市場法，通過調查市場上相同或類似的交易對象，然后通過調整系數來確定。初果期一般采用重置成本法，按現時的工價及生產水平重新營造一塊與被評估果樹資產相類似的資產所需的成本費用，作為被評估果樹資產的評估值。盛果期一般采用預期收益法（即收益凈現值法），是通過估算被評估的果樹資產在未來經營期內各年的預期凈收益按一定的折現率（投資系數）折算成為現值，并累計求和得出被評估果樹資產評估**的一種評估方法。衰老期一般產量明顯下降，一年不如一年，一般須及時采伐較新，這個階段可用剩余**法進行評估，即評估果樹的殘值。

征地拆遷、企業關停后，需要爭取哪些補償？
40多年的經濟高速發展，城市面貌的較新，科學技術的發展，生存理念的改變，全國各地都開展商業地產開發，基礎設施修建，高鐵機場的建設，公共基礎建設等，而伴隨著這些項目的進行，周邊正常經營的企業和個人就會遇到很多的征地拆遷，企業騰退關停等情況，從而涉及到的是對于個體和企業的搬遷或拆遷的安置補償，但是每個地區，每個征拆方的的補償方案都會有或多或少的差別，因這種征拆情況，對于一個人來說，不是日常生活中的一部分，很多人不會分辨自己應該爭取哪些利益，從而維護自己的合法權益。
在征地拆遷和企業關停后，可爭取的補償范圍（評估范圍）
1、固定資產——房屋建（構）筑物及其附屬設施：廠房、辦公樓、養殖舍、地面硬化、電力電纜、管網工程、化糞池、沼氣池等；
2、固定資產——機器設備—如：車床、切割機、機床、中央空調、真空機、冷卻機等各種各用途機器設備、辦公設備、電子設備、運輸設備；
3、生物性資產：綠化樹、苗圃、果樹、牲畜等；
4、停產停業損失—因征地拆遷造成的企業暫停正常經營所造成的經濟損失；
5、存貨：產成品、半成品、原材料、周轉材料、低值易耗品等；
6、無形資產；權、商標權、專有技術、軟件著作權、土地使用權、采礦權、商譽等；

機器設備中的市場法應用
(一)基本概念
市場法是根據目前公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象不完全相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對**的影響做出調整。
使用市場法的前提條件有：符合公開市場條件；市場有效；評估對象與市場參照物是相似或可比的。
1.公開市場
(1)買賣雙方都是出于各自的動機，是充分自愿的，無強迫；
(2)雙方都已對標的有充分的了解，并且按照他們的佳利益決策行事；
(3)在這個開放的市場中，允許一段合理的時間用于披露信息；
(4)價格表示設備交易的正常價格，按正常的方式結算，不受特殊的付款方式或銷售優惠的影響。
2.市場有效
市場有效的前提是：
(1)市場所提供的信息是真實可靠的；
(2)評估參照物在市場上的交易是活躍的。
對單臺設備評估，二手設備市場是機器設備評估的重要參照物市場，但是并不能保證這個市場對所有的資產都是可靠的。如果能夠確定市場所提供的信息資料真實可信，并且該類資產的交易活躍，那么使用市場比較法將是為可靠的。例如汽車、普通機械加工設備、建筑機械、工程機械等，它們均存在一個發育完善的市場，是采用此法的佳例子。“活躍的市場”和“可確認的信息”是兩個重要的概念。活躍市場是指：類似的資產交易在市場上頻繁發生，而不能是有價無市的市場；不被部分壟斷銷售商或購買者控制，資產可
以在完全自由的市場中進行交易；沒有惡意地市場、操縱市場，制造虛假市場現象。市場法對于市場上的產品不適用。另外，雖然不是產品但是市場不活躍也不適用市場法。一個不活躍的市場，或可比資產的銷售數量有限，都表明需求不足。
3.評估對象與市場參照物是相似或可比的
相似是指評估對象和參照物之間在物理特征、交易特征、市場特征等方面是相似的，如果參照物的特征差異較大可能會增大評估誤差；可比是指評估對象和參照物之間有共同的特征可以比較，對評估對象和參照物之間的比較是通過比較因素來進行的。
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